Desde este lunes 26 de octubre, cualquier juez del país que tenga enfrente un pleito por el aumento de una renta de vivienda en la Ciudad de México ya no puede darse el lujo de dudar: el tope que liga los incrementos a la inflación del año anterior es constitucional, y así lo dice una jurisprudencia obligatoria de la Suprema Corte. El viernes 23 se publicaron en el Semanario Judicial de la Federación las jurisprudencias P./J. 210/2026 (12a.) y P./J. 211/2026 (12a.), que convierten en regla general lo que el Pleno decidió en febrero al negar un amparo a una empresa inmobiliaria.
¿Por qué importa ahora, si la Corte ya había votado? Porque una sentencia aislada resuelve un caso; una jurisprudencia cierra la puerta a que otros propietarios intenten el mismo camino con la esperanza de que un juzgado distinto opine diferente. Para inquilinos y caseros de la capital, la discusión de fondo terminó.
Qué dicen las dos jurisprudencias
La primera (registro digital 2032808) sostiene que limitar el aumento de la renta de casa habitación al porcentaje de inflación del año previo no viola la Constitución. La segunda (registro 2032822) valida el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento que administra el gobierno capitalino, pero con una condición: debe leerse de forma que respete la privacidad y la protección de datos personales de arrendadores y arrendatarios.
Ambas derivan del amparo en revisión 456/2025, promovido por una empresa dedicada a rentar vivienda que impugnó la reforma al Código Civil local. El Pleno, con proyecto del ministro presidente Hugo Aguilar Ortiz, aprobó primero la parte del tope (18 de febrero de 2026) y días después la relativa al registro, ambas sin votos en contra según la cobertura de esas sesiones. La ministra Lenia Batres, aun votando a favor, consideró que definir qué datos debe contener el registro era tarea del legislador y no de la Corte.
De dónde viene la regla
El origen es el decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 28 de agosto de 2024, vigente desde el día siguiente, que reformó el Código Civil y la Ley de Vivienda capitalinos. Dos artículos concentran lo esencial:
- Artículo 2448 D. En vivienda, la renta solo puede subir una vez al año y el incremento no puede rebasar la inflación reportada por el Banco de México para el año anterior.
- Artículo 2448 F. Crea la obligación de inscribir los contratos en una plataforma digital del gobierno de la ciudad: 30 días para contratos nuevos y 90 días para los que ya estaban vigentes cuando entró en vigor la reforma.
Antes de esa reforma, el Código Civil dejaba el monto de los aumentos a lo que las partes pactaran. En la práctica, eso significaba que al renovar el contrato el inquilino aceptaba el nuevo precio o buscaba otro lugar. El argumento de la empresa quejosa fue, en esencia, que el Estado se metía en un acuerdo entre particulares y afectaba su derecho de propiedad y su libertad de contratación. La Corte respondió que la vivienda tiene una función social y que el legislador puede poner límites razonables para proteger a quien renta, sin que eso equivalga a quitarle al dueño su inmueble ni la posibilidad de obtener ganancias.
El matiz que importa: qué datos sí puede pedir el registro
Aquí está, en mi opinión, la parte más fina del criterio. El texto original del artículo 2448 F pedía prácticamente todo el contrato: identidad de las partes, características del inmueble, garantía, depósito, duración, lugar de pago y obligaciones adicionales. La Corte no tumbó el registro, pero lo acotó por la vía de la interpretación conforme. Según lo reportado sobre la versión final del proyecto, la información que puede recabarse se limita a lo necesario para fines estadísticos y de política de vivienda: el monto de la renta, el incremento pactado y la ubicación general del inmueble (colonia y alcaldía).
Esto tiene una consecuencia práctica que muchos pasan por alto. Si el registro no concentra nombres ni detalles del contrato, difícilmente servirá como herramienta para que la autoridad persiga caso por caso a los caseros que suben de más. La defensa del tope seguirá dependiendo, sobre todo, de que el propio inquilino lo haga valer.
Con números: cuánto puede subir tu renta
Para los contratos que se actualizan en 2026, la referencia es la inflación anual de 2025, que el INEGI ubicó en 3.69% al cierre de diciembre. Si pagas 15,000 pesos al mes, el máximo legal al renovar este año es de 15,553.50 pesos. Si el casero te propone 16,500, ese aumento de 10% excede el límite por casi mil pesos mensuales.
Ojo con los contratos que se firmen o renueven a partir de enero de 2027: la referencia cambiará a la inflación de 2026, cifra que se conocerá a principios de ese mes. No conviene adelantar porcentajes antes de que exista el dato oficial.
Qué hacer si eres inquilino
Lo primero es revisar la cláusula de incremento de tu contrato. Si pacta un aumento superior a la inflación del año anterior, esa parte va contra una norma de orden público, y ahora con respaldo jurisprudencial. Mi sugerencia es responder por escrito (un correo basta, siempre que lo conserves) citando el artículo 2448 D y proponiendo el monto correcto. Muchas veces el problema se resuelve ahí, sobre todo con arrendadores particulares que no conocían la reforma.
Si el arrendador insiste, no dejes de pagar. Un error frecuente es retener toda la renta como protesta, lo que abre la puerta a una demanda por falta de pago. Lo prudente es pagar la cantidad que sí corresponde conforme al tope y, si el casero se niega a recibirla, acudir a la consignación de rentas ante el juzgado. Guarda recibos, transferencias y la comunicación previa.
Y si eres arrendador
El margen para litigar contra la norma prácticamente desapareció, así que el ajuste es administrativo. Conviene revisar los formatos de contrato para que el aumento quede pactado como “hasta la inflación anual del año previo” y no como un porcentaje fijo que en un año de baja inflación resulte ilegal. También es momento de verificar que tus contratos estén inscritos en el registro digital dentro del plazo de 30 días.
Hay algo que el tope no hace: no congela la renta del primer contrato. El precio inicial con un inquilino nuevo sigue siendo libre. Por eso es previsible que algunos propietarios prefieran no renovar y volver a ofrecer el inmueble a valor de mercado. Es una consecuencia económica que la Corte no tenía por qué resolver, pero que inquilinos y autoridades deberían tener presente; la discusión sobre el derecho a la vivienda en otros estados, como la reciente reforma constitucional de Sinaloa sobre vivienda adecuada, muestra que el tema apenas empieza a moverse en las legislaturas locales.
Lo que queda claro
La Ciudad de México tiene desde 2024 un límite legal a los aumentos de renta de vivienda, y desde esta semana ese límite es criterio obligatorio para todos los tribunales. El registro de contratos sobrevive, pero con datos mínimos. Para quien renta, la herramienta ya existe; falta usarla con orden y por escrito.
Fuentes
- Semanario Judicial de la Federación – consulta de tesis (registros 2032808 y 2032822)
- Academia de Amparo – Tesis y jurisprudencias publicadas el 23 de octubre de 2026
- Latinus – Corte avala registro de contratos de arrendamiento en CDMX
- Excélsior – Corte valida registro digital de contratos de arrendamiento en la CDMX
- KPMG México – Reforma al Código Civil y Ley de Vivienda de la CDMX (2024)
- El Imparcial – Renta en CDMX: cuánto puede subir el casero
- México, ¿cómo vamos? – Inflación cierra 2025 en 3.69% anual
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal.
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